En Colombia la respuesta corta es: los gastos notariales se dividen 50/50 entre comprador y vendedor, la retención en la fuente la paga el vendedor, y la beneficencia y el registro los paga el comprador. Esa es la costumbre que aplican las notarías salvo pacto distinto, y en esta guía te mostramos qué significa en pesos para cada parte.
La repartición estándar, concepto por concepto
| Concepto | Tarifa aprox. | Comprador | Vendedor |
|---|---|---|---|
| Gastos notariales | 0,54% del valor de venta | 50% | 50% |
| Retención en la fuente | 1% | — | 100% |
| Impuesto de registro (beneficencia) | ~1,67% | 100% | — |
| Derechos de registro | ~0,5% | 100% | — |
En proporciones totales: el comprador asume cerca del 2,44% del valor del inmueble y el vendedor cerca del 1,27%. Que el comprador pague más tiene lógica: beneficencia y registro son los trámites que inscriben la propiedad a su nombre; el mayor beneficiado de ese registro es quien recibe el inmueble.
En pesos: quién paga qué en un lote de $70 millones
Apliquemos la tabla al lote de referencia de Attalea Campestre (300 m², Carmen de Apicalá, $70.000.000):
Cuenta del comprador:
- Mitad de notaría: $189.000
- Beneficencia (1,67%): $1.169.000
- Derechos de registro (0,5%): $350.000
- Total: ~$1.708.000
Cuenta del vendedor:
- Mitad de notaría: $189.000
- Retención en la fuente (1%): $700.000
- Total: ~$889.000
Estos porcentajes se actualizan por resolución cada año y varían con estampillas departamentales: verifica siempre con la notaría los valores vigentes para tu firma.
¿La ley obliga a repartir así?
No exactamente, y este matiz importa. La retención en la fuente sí es una obligación tributaria del vendedor, y beneficencia y registro se causan a cargo de quien solicita la inscripción (el comprador). Pero la división 50/50 de la notaría es costumbre mercantil, no mandato: comprador y vendedor pueden pactar otra cosa.
Por eso el lugar donde se define quién paga qué es la promesa de compraventa. Si el documento guarda silencio, la notaría aplica la costumbre. Si quieres negociar —por ejemplo, que el vendedor asuma toda la notaría como parte del cierre comercial—, debe quedar escrito antes de la cita de firma.
Señales de alerta al comprar lote
La pregunta “¿quién paga la escrituración?” también sirve de filtro para detectar vendedores informales:
- “Aquí no se escritura, se firma un documento privado”: huye. Sin escritura registrada no hay transferencia de propiedad.
- “Los gastos van todos por su cuenta, incluida la retención”: la retención es del vendedor; que te la trasladen es una mala señal de transparencia.
- “Después miramos lo del registro”: el registro tiene plazo de dos meses y sanción por extemporaneidad; un vendedor serio lo planifica contigo.
En Valentim el esquema es el estándar del mercado y se informa por escrito desde el principio, con escritura individual para cada lote, desde los de $42.000.000 en Las Ramblas II (Melgar) hasta los de 1.000 m² de Fincas El Paso. Puedes ver el detalle de etapas en cómo funciona la compra y el desglose completo de tarifas en nuestra guía de gastos de escrituración.
“En la notaría no debería haber debates, solo firmas. Por eso a cada cliente le entregamos la liquidación proyectada antes de la cita: qué paga él, qué pagamos como vendedor y por qué. La confianza se construye con cuentas claras, no con promesas.” — David Celis, asesor Valentim
¿Y después de la firma? Obligaciones que siguen siendo tuyas
Saber quién paga en la notaría es la mitad del cuadro; la otra mitad son las responsabilidades que nacen apenas el lote queda a tu nombre:
- Registro dentro de los dos meses: como comprador, radicar la escritura en la Oficina de Registro es tu trámite y tu plazo. Pasado el término, la sanción de extemporaneidad corre por tu cuenta.
- Impuesto predial: desde la vigencia siguiente a la compra, el predial del lote llega a tu nombre. En municipios como Melgar o Carmen de Apicalá, para lotes de los rangos del portafolio, suele ser un valor anual manejable, pero pregúntalo antes de comprar para incluirlo en tu presupuesto.
- Cuotas de administración o mantenimiento: en proyectos campestres con zonas comunes, porterías o vías internas, existe una cuota periódica. Pide la cifra por escrito; es parte del costo real de tenencia.
- Actualización catastral: verifica que el municipio registre el cambio de propietario, para que el predial y cualquier notificación lleguen a ti y no al antiguo dueño.
Ninguna de estas obligaciones es un problema; el problema es descubrirlas por sorpresa. Un vendedor transparente te las enumera antes de la promesa, no después de la escritura.
Presupuesta tu parte sin apretarte
Como comprador, tu 2,44% llega al final del plan, cuando ya pagaste inicial y cuotas. Tres formas de tenerlo listo:
- Provisión mensual: en un plan de 36 meses, apartar $50.000 mensuales reúne $1.800.000, suficiente para el cierre de la mayoría de lotes del portafolio.
- Prima de servicios: la de diciembre de un salario de $2.000.000 (~$1.000.000) cubre buena parte del cierre; combínala con la de junio y sobra.
- Abono anticipado: algunos clientes prefieren dejar el cierre provisionado desde el arranque, junto a la cuota inicial del 10%, y olvidarse del tema.
Da el siguiente paso
Ahora que sabes exactamente qué te corresponde pagar —y qué no—, compara con tranquilidad. Recorre los proyectos disponibles en Melgar, Carmen de Apicalá y Cunday, lee cómo funciona la compra y escríbenos por WhatsApp: te enviamos la liquidación proyectada del lote que te interese, con la parte del comprador y la del vendedor separadas línea por línea.
